28. 8. 2012

Územní řízení a stavební povolení v praxi

Přesně před rokem v srpnu nám začala naše architektka Jana Martochová (není to má sestra, ale sestřenice :) navrhovat dům. Tento týden bychom měli dostat všechny nezbytné stavební povolení (příjezdová cesta, rodinný dům, čistička odpadních vod s kořenovkou a jezírkem, kopaná studna) pro vlastní stavbu. Rád bych se s vámi podělil o některé zkušenosti s vyřizováním jednotlivých povolení, jejich cenou a časovou náročností.


Budoucí cohousing 9 Pramenů leží v části obce, která byla schválena k výstavbě bydlení po změně územního plánu teprve před několika lety. Z tohoto důvodu jsou jednotlivé parcely v katastrálních mapách stále vedeny jako orná půda, díky čemuž nás potkalo vícero papírování. Na druhou stranu máme štěstí, že co do vzhledu domu není v územním plánu v podstatě žádné omezení (mimo podmínky, že ploty nesmí být vyšší než 1,8 metrů). Nejsme totiž v žádném CHKO ani jiném regulovaném území.


Časový harmonogram a návaznosti jednotlivých staveb


  • Elektrická přípojka – Bez elektřiny neuděláte nic a proto je nutné s ní začít co nejdříve. V naší lokalitě še realizoval ČEZ (projektovou dokumentaci, stavební povolení, realizaci, kolaudaci). My jsme pouze podali žádost a po kolaudaci jsme uzavřeli smlouvu. Za připojení jsme zaplatili 12 500 Kč ve dvou splátkách. Na realizaci má ČEZ dle smlouvy 12 měsíců. V našem případě to stihli za 10 měsíců. Pokud jde o vlastní přípojku, tak musím napsat, že jsme měli docela štěstí. Teprve asi před 2-3 lety se změnil zákon, který nutí provozovatele distribuční soustavy elektřiny připojit jakýkoliv dům určený k trvalému bydlení jen za cenu 12 500 Kč a to bez omezení vzdálenosti. Pokud by to tak nebylo, měli bychom na krku vážný problém. Cena za natažení elektrické přípojky do vzdálenosti 250 metrů od nejbližšího sloupu elektrického vedení by totiž stála 250 000 – 300 000 Kč. Uf ani se mi na to nechce pomyslet :)
  • ČOV (soustava - biologická čistírna + kořenová čistička + koupací jezírko + 10m3 zadržovací nádrž na dešťovou vodu + vsakovací studna) – Napojit se na kanalizaci nebo vlastní ČOV je zásadní rozhodnutí. Zákon totiž ukládá, že obec má pravomoci (pod pokutou) přinutit majitele rodinného domu napojit se na obecní kanalizaci. V našem případě je ale obecní čistička za hranicemi své kapacity a tak další napojení neumožňují. A i kdyby to bylo možné, tak bychom se stejně napojovat nechtěli. V budoucnu má obec sice naplánováno zvýšení kapacity, to ale bude až za několik let. Naštěstí samotné potrubí kanalizace vede přes naše pozemky a tak bude muset obec přistoupit na oboustranně prospěšnou dohodu :) Projektovou dokumentaci pro územní řízení a stavební povolení nám zpracoval projektant, což trvalo asi 1,5 měsíce. Mezi tím jsme si požádali všechny síťaře o vyjádření k sítím (viz níže). Následovalo územní řízení, které vyřizuje stavební úřad a trvalo cca 3,5 měsíce. Na to pak navazuje stavební povolení, které již nevydává stavební úřad, ale odbor životního prostředí. Mají na to ze zákona až 3 měsíce. V našem případě a s pozitivním přesvědčováním úřednic jsme čekali jen asi 2 měsíce. Suma, sumárům, od požadavku na první vyjádření k sítím až po získání stavebního povolení vše trvalo asi 9 měsíců.¨
  • Studna kopaná – Podobně jako u ČOV i zde je napojení na vodovody zásadní otázka. Pokud zjistíte, že máte špatnou vodu, tak veškerá investice do studny přijde vniveč a stejně vás čeká vodovod. V našem případě ale stavíme na pozemku, nad kterým jsou pouze louky, zahrady a rodinné domy a cca 200 metrů od nás na různé strany jsou 3 studny, které už zásobují pitnou vodou rodinné domy více než 100 let. Navíc přípojku místních vodovodů a kanalizací bychom si museli zrealizovat na vlastní náklady, což s prokopem pod cestou a délkou přibližně 300 metrů od nejbližšího místa napojení by vyšlo jistě na více než 100 000 Kč. Místo pro výkop studny nám určil tchán, již řadu let je amatérský proutkař. Následně nám jej potvrdila ještě realizační firma, která bude studnu kopat. V místě studny se střetává 9 pramenů – od čehož se odvodil i název cohousingu 9 Pramenů ;-). Projektovou dokumentaci pro územní a stavební řízení zpracoval také projektant. Pak následoval v podstatě stejný postup jako v případě ČOV, tedy také 9 měsíců čekání a papírování.
  • Příjezdová cesta s odbočkou ke 3 rodinným domům o délce cca 270m – Cesta byla asi nejnáročnější část na vyřizování dokumentace. První problém nastal již při jejím plánování. Stavíme ji totiž na zemědělské půdě, která není primárně určena pro zástavbu. Po důkladném prostudování územního plánu jsme našli výjimku, jenž říká, že pokud nemáte k rodinnému domu zajištěn příjezd, můžete stavět i na zemědělské půdě. A právě na tuto výjimku jsme získali stavební povolení. Chtělo to sice trošku argumentace při zprvu odmítavém postoji úředníků, ale nakonec nám odbor územního plánování tuto výjimku schválil. Pak následovalo vytvoření geodetického plánu pro samostatné parcelní číslo cesty (zde byly opět nutné nějaké kosmetické změny, aby se to úředníkům „líbilo“), rozparcelování pozemků a jejich zápis do katastru nemovitostí (pro viditelný zápis jsme i zde museli provádět krkolomnosti a převody pozemků darováním), vypracování projektové dokumentace, povolení od správy komunikací a policie. Celá tato mašinérie trvala téměř 1,5 roku. Současně s tím jsme navíc museli asertivně vyjednat vydání pozemků ze zemědělského družstva, které jej původně odmítalo navrátit dříve než po uplynutí 5leté výpovědní lhůty (!). Asi po roce diskusí je nakonec vydali. Po několika zamítavých dopisech nejspíš usoudili, že je pro ně přijatelnější půdu raději vrátit hned, než riskovat možnost pozastavení dotací, náhrady škody za nešetrné zacházení s pronajatými pozemky, apod.
  • Rodinný dům s obytnou plochou 102m2 a zastavěné ploše 120m2 – Stavba rodinného domu by za normálních okolností byla relativně snadnou záležitostí. Při naší velikosti do 150m2 obytné plochy lze dům stavět jen na ohlášení (což je zkrácené stavební povolení). Samozřejmě je nutné mít kompletní projektovou dokumentaci včetně měření radonu, požární zpráva, statického posudku a energetického štítku. V našem případě jsme ovšem nejdříve museli zajistit všechny výše uvedené povinné sítě (elektrická přípojka, ČOV, studna, příjezdová cesta) a také územní rozhodnutí na dům. Celkově nám návrh domu včetně vyřízení všech dokumentů v návaznosti na podmínečné sítě trval 12 měsíců. Samotné vyřizování potřebných vyjádření trvalo asi 9 měsíců. Pokud bychom nemuseli čekat na stavební povolení jednotlivých sítí, mohli bychom začít stavět asi za 5-6 měsíců.


Dokumentace potřebné pro jednotlivé projekty a jejich cena


Elektrická přípojka

  • kompletně vyřizoval ČEZ
  • Cena 12 500 Kč připojovací poplatek.

ČOV (celá soustava)

  • Vyjádření síťařů (Telefonica O2, ČEZ, Vodovody a kanalizace, Obec Starý Jičín, RWE)
  • Projekt pro územní řízení a stavební povolení
  • Hydrologický posudek
  • Povolení od povodí Odry
  • Souhrnné stanovisko odboru životního prostředí
  • Žádost o vyjmutí z půdního fondu
  • Vyjádření krajského úřadu s podlimitním nakládáním s vodami
  • Územní rozhodnutí (podává se na stavebním úřadu)
  • Stavební povolení (podává se na odboru životního prostředí)
  • Cena
    • Projekt – 11 500 Kč
    • Územní rozhodnutí – 1000 Kč
    • Stavební povolení – 300 Kč


Studna kopaná
  • Vyjádření síťařů (Telefonica O2, ČEZ, Vodovody a kanalizace, Obec Starý Jičín, RWE)
  • Projekt pro územní řízení a stavební povolení
  • Hydrologický posudek
  • Souhrnné stanovisko odboru životního prostředí
  • Žádost o vyjmutí z půdního fondu
  • Vyjádření krajského úřadu s podlimitním nakládáním s vodami
  • Územní rozhodnutí (podává se na stavebním úřadu)
  • Stavební povolení (podává se na odboru životního prostředí)
  • Cena
    • Projekt – 5000 Kč
    • Územní rozhodnutí – 1000 Kč
    • Stavební povolení – 300 Kč

Příjezdová cesta

  • Geodetické plány rozparcelování
  • Výškopis celého pozemku
  • Zaměření parcely příjezdové cesty
  • Vyjádření síťařů (Telefonica O2, ČEZ, Vodovody a kanalizace, Obec Starý Jičín, RWE)
  • Vyjádření Správy silnic pro napojení na sjezd
  • Vyjádření Dopravní policie ČR pro napojení na sjezd
  • Vyjádření dopravního odboru městského úřadu
  • Projekt pro územní řízení a stavební povolení
  • Souhrnné stanovisko odboru životního prostředí
  • Žádost o vyjmutí z půdního fondu
  • Územní rozhodnutí (podává se na stavebním úřadu)
  • Stavební povolení (podává se na stavebním úřadu)
  • Cena
    • Výškopis 16000 Kč
    • Geodetické plány – 18000 Kč
    • Vytyčení parcely pro cestu – 8500 Kč
    • Projekt – 20000 Kč
    • Dopravní odbor městského úřadu – 500 Kč
    • Územní rozhodnutí – 1000 Kč
    • Stavební povolení – 3000 Kč

Rodinný dům

  • Výškopis celého pozemku
  • Vyjádření síťařů (Telefonica O2, ČEZ, Vodovody a kanalizace, Obec Starý Jičín, RWE)
  • Projekt pro územní řízení a stavební povolení
  • Souhrnné stanovisko odboru životního prostředí
  • Žádost o vyjmutí z půdního fondu
  • Informace o stavebním dozoru včetně potvrzení kvalifikace
  • Potvrzení o informování sousedů s ohlášením stavby RD
  • Měření radonu
  • Požární zpráva
  • Vyjádření hasičů
  • Průkaz energetické náročnosti budovy (energetický štítek)
  • Statické posouzení stavby
  • Územní rozhodnutí (podává se na stavebním úřadu)
  • Stavební povolení (podává se na stavebním úřadu)
  • Cena
    • Výškopis 1800 Kč
    • Měření radonu – 2200 Kč
    • Požární zpráva – 3000 Kč
    • Průkaz energetické náročnosti budovy – 3500 Kč
    • Statické posouzení stavby – 4800 Kč
    • Návrh domu - barter s architektkou Janou Martochovou
    • Razítko projektanta – 2000 Kč
    • Vyjádření SmVak – 250 Kč
    • Územní rozhodnutí – 1000 Kč

Inženýring stavby, tedy kompletní vyřizování všech povolení jsem se nakonec rozhodl udělat sám. Jednak mi nevadí vyměňovat si názory s úředníky a za druhé s ohledem na nejrůznější výjimky a kličkování mezi často nesmyslnými zákony jsem si chtěl vše pohlídat, že mě pak nepřekvapí nějaký nesmylsný požadavek při vlastní realizaci. Bohužel jsem si neevidoval hodiny, které mi jednotlivé činnost zabraly. Odhaduji to něco mezi 150-250 hodinami. 


Závěrem bych také přidal jedno doporučení. U žádostí o jednotlivé vyjádření nezapomeňte vždy požádat o spojené vyjádření pro územní a stavební řízení. Jinak by se vám mohlo snadno stát, že budete muset některé žádosti podávat znovu, což je dalších až 30 dní čekání. Dále nezapomeňte, že některé vyjádření mají platnost jen 12 měsíců, tak si vše naplánujte tak, ať vám to časově vyjde.

O mých pozitivních, negativních nebo úsměvných zkušenostech s úředníky a projektanty a dalšími specialisty bude některý z příštích článků. Závěrem bych jen všem stavebníkům doporučil: nevzdávejte se a vždy hledejte odpověď na otázku, jak to jde vyřešit a nikoliv, jak to nejde.

Napsal: Michal Martoch

6 komentářů:

  1. No tak tenhle článek me vrátil do reality... Nejenom ty penize, ale hlavne to vyrizovani a cas.To pro me predstavuje neprokousatelnou barieru :/... momentalne.

    OdpovědětVymazat
  2. Klobouk dolu pane Michale.

    OdpovědětVymazat
  3. Zaujal mě článek ohledně elektropřípojky...řešíme problém že je poslední sloup 160 m a na čezu mi řekli že si to musím položit sám, nebo by jsme měli žádat alespoň dva v daném místě...tak teď jsem z toho jelen:-)

    Dan

    OdpovědětVymazat
  4. Ano, bohužel je to tak. Musíte mít najednou 2 přípojky. Existují 2 možné řešení. Buď se domluvit se sousedem a připojit se s ním nebo rozdělit svůj pozemek na 2 a nechat si připojit 2 přípojky. Sice i na druhé musíte platit nějaké minimum - např. 100 Kč/měsíčně po dobu několika let a připojovací poplatek 12500 Kč, ale pokud by Vám měli za připojení zaúčtovat 100 000 Kč, tak se to více než vyplatí. Je nutné si to propočítat...

    OdpovědětVymazat
  5. Já se s vámi taky podělím o zkušenost se stavebním úřadem v Semilech. Na jaře bych chtěl stavět RD ve vesnici 3 km od Semil. Od 24. dubna 2015 se dělal projekt, v červenci se podával na stavební úřad, jenže vše vázlo na projektu domácí ČOV, to trvalo 2 měsíce, dále se čekalo na další stanoviska jiných úřadů, k tomu jsem musel ještě dělat úpravy na projektu - zmenšení domu. Nic méně začátkem října 2015 jsem podal žádosti o územní souhlas a ohlášení stavby, když je to dům o necelých 100 m2. Žádal jsem o společné řízení. Ještě mi to bylo řečeno ústně přímo na úřadě. Ovšem skutečnost byla opačná. 21. 10. 2015 mi přišel doporučeně územní souhlas na domácí ČOV a na RD nic, jen mě pozvali na 23. 11. 2015 na veřejné územní jednání na obec, kde budu stavět. Nechápu to, navíc mám podpisy všech sousedů, teď se mohli sousedé znovu vyjadřovat k mému záměru. Jestli budou mít na jednání nějaké připomínky, tak se budu bránit, nenechám ze sebe dělat idiota. Navíc jsem tím ztrácel čas a peníze, že jsem musel jezdit za sousedy, abych je dostihl. Stavět RD je už hračka, ale před tím ty obstrukce, to je do nebe volající!!!

    OdpovědětVymazat
  6. Nedivím se, že se cítíte jako idiot, pakliže podáváte ohlášení na stavebním úřadě o schválení výstavby RD a nemáte vyběhané veškeré povolení co potřebujete, potom se nedivte, že se vše táhne a zbytečně prodlužuje, nebo že některé žádosti podáváte dvakrát. Nejdřív si všechno vyběhejte a pozjišťujte a na úřad běžte až naposled, nikoliv obráceně nebo v průběhu

    OdpovědětVymazat