12. 12. 2013

Jak najít svůj pozemek snů

“Táto!! Zrovna mi volali od notáře, že jsme zdědili od mé vzdálené pratety hektarové pozemky někde u Beskyd. Chápeš to? Konečně si splníme sen a budeme si moci postavit dům na vysněném místě!”… I takto může vypadat naše skrytá představa, jak se “jednoduchým způsobem” dopracovat k místu na bydlení. Toto byl spíše příběh z televizních seriálů, případně minoritní skupiny obyvatel žijících na této planetě. Ve skutečnosti však většina z nás musí vydělat peníze na to, aby si pořídili pozemek, na němž se usadí. Když už mate pocit, že jste si něco našetřili, zjistíte, že jste schopni zaplatit parcelu o výměře 1000 m2 a zbytek peněz si šetřit na stavbu domu. Realitním trhem jste neustále masírováni nabídkami o největších výhodách pozemků, jenž jsou pro vás zajímavé. Pod tlakem tolika informací se člověk lehce může ztratit a stejně ve většině případů vyhrává cena. Ne vždy však za super částku kupujete také skvělé místo. Proto je zde tento článek, který vám může pomoci uvědomit si všechny souvislosti a priority s koupí stavební parcely spojené. 




Základní informace, které před koupí pozemku musíte znát 


Máte domluvenou schůzku s realitním makléřem na pozemku, nebo jste si domluvili prohlídku přímo s jeho majitelem, co by vás tedy mělo zajímat? Jednou z nejdůležitějších a také nenahraditelných zásad je vidět pozemek na vlastní oči a nejen to. Patří zde seznámení se s okolím. Určitě je vhodné zeptat se na zkušenosti předchozích majitelů, případně makléře, ale každý jsme jiní, každý můžeme věci vnímat z jiného úhlu pohledu, proto právě váš jedinečný názor a vhled je nezastupitelný. Pokud souhlasíte, že osobní návštěva je zásadní, potom můžeme přistoupit k základnímu seznamu priorit, které byste měli stále nosit u sebe, tak, jako když jdete do obchodu a máte napsaný seznam všeho, co potřebujete koupit: 

1) Peníze – peníze hýbou světem, a není tomu jinak v oblasti majetkoprávní. Pro srovnávání se nejčastěji celková suma převádí na Kč/m2. Každá půda má svou hodnotu a daná hodnota v sobě zohledňuje všechny faktory ve srovnání s tržními cenami pozemků. Prakticky to znamená, že by v celkové částce měli být z vaší strany vyhodnoceny tyto hlediska: 
  • sítě technické infrastruktury 
  • příjezdová cesta 
  • dostupnost od centra/práce 
  • umístění (u cesty, u lesa, v satelitní zástavbě….) 
  • věcná břemena 
  • velikost pozemku 
Pokud sesbíráte všechny tyto informace, poté můžete porovnávat, jestli je cena za pozemek adekvátní a v souladu s vaším rozpočtem. Kromě výše uvedených, se v ní může odrážet fakt, zdali se jedná o lokalitu okresního nebo většího města, případně o místo s lepšími pracovními příležitostmi. Nezapomeňte si zjistit, a ověřit i na základě cen jiných pozemků v daném území, jestli se nejedná o částku přemrštěnou. 

2) Velikost – jaký pozemek je velikostně nejvhodnější, záleží především na vašich představách. Je dost těžké obecně konstatovat, který je velikostně ten pravý. Důležité je si uvědomit, jak velký objekt chcete postavit, jestli chcete žít v hustší zástavbě rodinných domů nebo naopak někde spíše na samotě. Upozorňuji také, že mnohé často odradí, že parcela na první pohled vypadá nelákavě, ale po menším zásahu do zeleně, případně po lehkých terénních úpravách, může vypadat naopak jako nejlepší místo na světě, o kterém jste vlastně snili. Názornou ukázku této situace můžou použít přímo ze své praxe: 

Dostali jsme příležitost navrhnout rodinný dům na pozemku relativně malém - 1000m2, který je ve svahu a jeho převýšení je přibližně 4m mezi hranicemi. Vše na začátku vypadalo na standardní řešení bydlení, nicméně zajímavé vše začalo být ve fázi, kdy jsme se dozvěděli představy investorů. Ti si přáli na pozemku navrhnout rodinný dům 120 m2, udělat stání alespoň pro 1 auto, sklep (ale nepodsklepený dům), pergolu, kořenovou čističku, koupací jezírko a ještě, aby zbylo dostatek plochy na zeleň a permakulturní zahrádku. Toto byla opravdu pro nás výzva, neboť na první pohled se situace na pozemku zdála neřešitelné. Avšak po kratším přemýšlení, zkoušení a tvoření jsme došli k řešení, s kterým investoři byli velmi spokojení a které si můžete prohlédnout na obrázku níže. 



3) Okolí – sousedé – pokud jste typ rodiny, která ráda poznává nové lidi, tráví čas s kamarády, pak je určitě vhodné porozhlédnout se po místě, jenž skýtá příležitosti pro nové kontakty. Samozřejmě není nikdy od věci se zeptat prodávajícího případně makléře, jací jsou místní lidé. Do tohoto bodu je určitě zahrnuta podmínka dostupnosti školy, pošty, obchodu a dalších pro vás důležitých míst. Je sice krása, koupit dům někde vysoko v horách, když však vaše děti potom budou 2 hodiny denně dojíždět do školy, tak to moc příjemné není. Nemluvě o situaci, kdy si kvůli pozemku musíte koupit i nové auto (terénní čtyřkolku), abyste k domu mohli dojet autem dalšího půl roku, když zrovna není horké léto. Mnoho lidí půdu vybírá na základě počátečního pocitu zamilovanosti, což může, ale také nemusí, způsobit, že ve chvíli vystřízlivění uvidíte tolik chyb, že se budete chtít hned odstěhovat. Úžasnou inspirací pro vás může být, pokud si k místu zjistíte informace nebo příběh, který se zde odehrával. A vy tak můžete  poeticky započít další kapitolu jiného života na novém místě. 


4) Technická infrastruktura – jedna ze zásadních věcí. Než si začnete stavět dům, musíte mít všechny sítě (kanalizace, voda, elektřina) naprojektované, neboť bez toho vám nikdo stavbu nepovolí. Jaké máte tedy možnosti, pokud se na pozemku sítě nenacházejí? V případě elektřiny není co řešit, většinou stačí oslovit místního dodavatele elektřiny a ti většinou po zaplacení správního poplatku za vás vše vyřeší a zpracují projekt včetně realizace. U napojení vodovodu a kanalizace máte více možností. První možnost je nechat si zpracovat projekt přípojek a napojení na místní kanalizaci a vodovod projekční firmou, poté schválit na úřadě a následně (většinou) na své náklady zrealizovat. Druhá možnost v případě kanalizace uvažovat o čističce odpadních vod, septiku nebo jímce u vodovodu o studně. Dokonce platí zákony, že v některých obcích vám můžou přikázat připojení se na kanalizaci. Každá z možnosti přináší své výhody a nevýhody, dobré je znát tyto informace předem. Můžou vám ušetřit spousty financí a starostí. 


5) Regulativy obce/města, CHKO - může se stát, že v některých obcích mají přísné regulativy o vzhledu a umístění rodinného domu. Na jednu stranu regulativy jsou vhodný nástroj jako snaha o dosažení uceleného charakteru nějakého území. Na druhou stranu se může jednat o požadavky, které ačkoli jsou psané na papíře, ekonomicky, ani architektonicky do území nezapadají. Nezřídka se stává v okrajových oblastech CHKO, že lidé si nezjistí, že pozemek je v chráněné oblasti a pak mají problém postavit si zde dům jakéhokoli vzhledu. Největší komplikovaností však je neustále projednávání s úředníky. Když si ale představíte výhled na horizont kopců a hor, které obklopují vaše místo někde v Krušných horách, možná nějaké to obcházení úřadů docela lehce překousnete.



Další informace, o které se můžete při koupi pozemku zajímat 

Kromě výše uvedených pěti bodů můžeme najít spousty dalších hledisek, které vás při koupi ovlivňují. My jsme vybrali body, které ze zkušenosti, dnes už bydlících stavebníků jsou ty, které by sami rádi znali předem, než pozemek kupovali. 

1) Výhledy do budoucna – územní plán – pokud vám opravdu záleží na tom, co se v okolí vašeho místa může dít v průběhu dalších mnoha let, doporučuji, abyste před koupením pro jistotu nahlédli do územního plánu města nebo obce. Nejčastěji jsou územní plány přístupné na internetu, jestli ne, pak jsou pro veřejnost přístupné na příslušných stavebních úřadech. Můžete se také zeptat přímo na úřadě, co se v okolí vašeho kupovaného záměru chystá. V případě, že si toto nezjistíte, se může stát, že do pár let vedle vašeho pozemku vyroste nová satelitní výstavba. Představte si potom situaci, kdy byste si právě koupili pozeme jako „na samotě u lesa“. To by vás potom takový počin vůbec nepotěšil. 



2) Dobrá adresa – dostupnost do okolí – dobrá adresa je urbanistiky nazývaná lokalita, ze které je relativně vhodná dostupnost za kulturou, školstvím a obchody.. Tato lokalita v sobě zahrnuje také dětské hřiště, možnost sportu ad. Jedná se o oficiálně používaný pojem, jenž můžete naleznout v mnoha profesionálních nabídkách prodeje pozemků. 

3) Složení půdy – pro zahradničení, základy – zde může úplně snadno platit, že zdání klame. Pokud se chystáte kupovat parcelu, na které později chcete zahradničit, zkuste si zjistit, v jakém stavu je půda na pozemku a v jeho okolí. Například se může jednat o lokalitu s naprosto úrodnou půdou. Ale když zjistíte, že ještě nedávno byla užívána na pěstování plodin zemědělci, kteří ji pravidelně chemicky hnojili, tak vaše představa zahradničení na pár let zřejmě zůstane tabu. A vy budete muset čekat než čas v půdě „zahojí rány“. To samé se může ukázat u základové desky. Budete stavět na skále, a tudíž levnější cena pozemku, může vyvážit cenu, kterou dáte za speciální zakládání. 

4) Příjezdová cesta – „Jupí!!“ Máte radost, protože jste našli skvělý pozemek, s příjezdovou cestou. Opravdu se může jednat o skvělou příležitost, a nebo také o "zajíce v pytli". Zkuste si zjistit, kdo cestu ve skutečnosti vlastní. Mohlo by se totiž stát, jestli cestu nevlastní obec, ale soukromý investor, že v zimě budete muset parkovat 1 km od domu, neboť investor se nebude o cestu a její odhrnování starat. Obec, jelikož cestu nevlastní, to také nebude zajímat. Vám tedy nezbude než si buď zaplatit, aby po každé pořádné chumelenici přijeli cestu vyčistit, a nebo budete raději parkovat na dalekém parkovišti a dojdete si to raději pěšky domů. Majetkoprávní vztahy můžou být v některých situacích dosti složité.

5) Roční období - napadlo vás pozorovat pozemek v průběhu celého ročního období? Díky této zkušenosti jste schopni vypozorovat pohyb slunce během dne i celého roku. Zjistíte, kde je nejvíce osluněná a stinná část. Jste schopni předvídat převládající větry. Tyto informace vám mohou v pozdějších fázích usnadnit rozhodnutí o umisťování domu i jeho natočení, umístění zahrady. Kupování pozemku není záležitost, kterou můžete uspěchat, čím větší pozornost věnujete na začátku, tím spokojenější nakonec budete.



6) Výhledy do krajiny – úchvatný výhled do krajiny, přírody nebo na západ slunce, je jedna z nejkrásnějších požitkových záležitostí, které by vás mohly při koupi zajímat. Myslím, že nejedna snílková nebo romantická duše mi toto tvrzení potvrdí. Možná budete namítat, k čemu je vám pěkný výhled, když si můžete vyjít na terasu a koukat do okolí zvenku. Argumenty určitě pochopíte ve chvíli, kdy udeří první mrazy, vám uvnitř hřejí právě zatopená kamna, jste pohodlně usazení ve svém oblíbeném křesle a místo televize můžete snít s pohledem na zasněženou krajinu. To už zní lépe, ne? Výhled znamená být v kontaktu s neustále se měnící krásou přírody nebo výplodů naší civilizace (pokud vidíte například na katedrálu). 



6) Svahovitost – jižní svah, voda – koupit svahovitý pozemek může být na první pohled komplikovanější řešení při návrhu domu, nicméně ve výsledku se může jednat o skvělou možnost, jak mít objekt orientovaný k slunečným stranám, nebo mít dům přirozeně chráněný zeminou. Je určitě důležité u svažitých pozemků nepodcenit odvodnění okolo domu, případně soudržnost svahu, aby dům s pozemkem neujížděl. Pokud uvažujete o studně, mohlo by vás zajímat, jestli jsou na pozemku prameny a v jaké hloubce. Já osobně svažité pozemky považuji za úžasnou výzvu k vytvoření zajímavého, autentického a osobitého návrhu.

Podobných důležitých aspektů bychom mohli najít spousty. Přece jen pozemek je často záležitostí celého života a proto je dobré výběr nepodceňovat.

V rámci našeho ateliéru COARCHITECTS se snažíme klientům nabídnout naše služby ještě předtím, než za námi přijdou s návrhem rodinného domu. Ačkoli mnoho lidí vnímá tuto službu jako zbytečnou „za ni platit“, ve skutečnosti je zaplacena po prvním odborném prověření. Například jste si chtěli koupit pozemek Y, protože je za dobrou cenu, ale naštěstí jste jej nekoupili, protože architekt zjistil, že pozemek je z velké části nezastavitelný z důvodu požárních odstupů vedlejší stavby, je zde vysoká hladina vody, nepříjemní sousedé a ještě před dvěma lety zde zemědělci hnojili dusíkatými hnojivy. Díky tomuto zjištění jste ve výsledku ušetřili až desítky tisíc korun, neboť na vašem pozemku Z, jsou ideální podmínky nejen na stavění, ale také na příjemné a kvalitní bydlení.

Co si dnes odnášíte na vaši příští návštěvu pozemku? Neexistuje žádné nejlepší místo na zemi, v zásadě jde především o splnění vašich základních požadavků a pak už jen stačí vnímat, jestli se na dané parcele cítíte dobře a příjemně. Zdalipak vám toto místo symbolizuje domov, kam se rádi budete vracet po úmorném pracovním dni. Kromě výše uvedeného výčtu doporučuji si uvědomit i to, co pro vás není stěžejní aktuálně, ale do budoucna by mohlo být(děti odrostou, budete se starat o své rodiče...). Určitě čerpejte nejen ze zkušeností svých, ale také svých známých, přátel a rodiny. Každý z nich může mít dobrou radu, která vám může pomoct objevit váš pozemek snů. 

Napsala: Jana Martochová
Členka architektonického ateliéru COARCHITECTS

Žádné komentáře:

Okomentovat